Informacje dla inwestorów

Chcesz otrzymać pozwolenie na budowę, musisz pokryć koszty budowy nowych dróg !!! Umowę na współfinansowanie należy zawrzeć przed pozwoleniem na budowę inwestycji niedrogowej !

Nasuwa się pytanie, czy można obciążać nimi inwestora?

To i wiele innych pytań pozostawiam bez odpowiedzi. Sprawa wymaga dogłębnego zbadania. Nie budzi wątpliwości, że zasady naliczania dodatkowych opłat powinny być publicznie jawne i przejrzyste.

Urząd Miasta Zielona Góra już od 2019 roku pobiera nowe świadczenia od zielonogórskich firm! W odpowiedzi na interpelację uzyskałem oficjalny cennik.

Podstawa wyliczenia opłaty dla inwestora:

dla zabudowy mieszkaniowej: liczba m2 powierzchni zabudowy * ilość kondygnacji * 70zł
dla zabudowy usługowo-przemysłowej: liczba m2 powierzchni zabudowy * ilość kondygnacji * 100zł

Treść mojego zapytania

Dotyczy: Naliczanie dodatkowych opłat dla inwestorów

Z informacji jakie uzyskałem od zielonogórskich przedsiębiorców wynika, że Urząd Miasta Zielona Góra nalicza opłaty za zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu przeznaczonego pod nowo projektowane inwestycje. Już na etapie uzgodnień projektowych w zakresie możliwości włączenia posesji do ruchu drogowego, Urząd nalicza opłaty, które inwestor musi ponieść jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na realizację planowanej inwestycji niedrogowej. W odpowiedzi na złożony wniosek, inwestorzy otrzymują polecenie zawarcia umowy na współfinansowanie przebudowy infrastruktury drogowej w pobliżu działki, na której będzie realizowana inwestycja.

W związku z powyższym składam następujące zapytania:

W jaki sposób Urząd Miasta wylicza kwotę, jaką inwestor ma ponieść za współfinansowanie przebudowy infrastruktury drogowej? Jakie są zasady naliczania tej opłaty?

Ad 1. Każda inwestycja niedrogowa mogąca mieć wpływ na miejską sieć transportową, jest każdorazowo, indywidualnie, szczegółowo analizowana przez zarządcę drogi pod kątem wielkości odziaływania przedmiotowej inwestycji na ruch drogowych na przyległych ulicach. Po dokonaniu ww. oceny inwestor zostaje zobowiązany zgodnie z art. 16 UoDP, do przebudowy lub budowy określonego odcinka drogi. Zakres robót uzależniony jest od faktycznych potrzeb związanych z zapewnieniem odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa ruchu drogowego oraz płynności ruchu. Nie zawsze ich skala jest możliwa do wyliczenia na podstawie parametrów samej inwestycji niedrogowej. Ustawa o drogach publicznych wskazuje jedynie (art. 16 ust.2), iż warunki budowy lub przebudowy drogi określa umowa pomiędzy jej zarządcą a inwestorem inwestycji niedrogowej, którego przedsięwzięcie wywołuje potrzebę zmian w infrastrukturze.

W przypadkach uzasadnionych, gdy zarządca drogi widzi potrzebę dokonania większych budów lub przebudów dróg, a jednocześnie posiada lub planuje w swoim budżecie część środków na ich wykonanie, zawierane są umowy na wspólną realizację przedsięwzięć drogowych. Kwota dofinansowania przez inwestora jest wówczas najczęściej obliczana na podstawie parametrów inwestycji niedrogowych, takich jak: powierzchnia zabudowy oraz liczbę kondygnacji. Od czasu, gdy powszechnie stosuje się tego typu umowy (tj. od ok. pół roku) wartość dofinansowania najczęściej obliczana jest następująco:

dla zabudowy mieszkaniowej: liczba m2 powierzchni zabudowy * ilość kondygnacji *70 zł;
dla zabudowy usługowo-przemysłowej: liczba m2 powierzchni zabudowy * ilość kondygnacji *100 zł; Opisane wyżej warunki włączania do ruchu drogowego nie dotyczą inwestycji lokalizowanych w specjalnych w tym celu wyznaczonych strefach miasta tj. LPPT oraz Strefa Aktywności gospodarczej „Spalony las”

Czy zasady te są jawne i gdzie są opublikowane?

Ad 2. Zważywszy na zróżnicowany charakter inwestycji niedrogowych oraz różny zakres koniecznych inwestycji, opisane zasady nie są publikowane, lecz za każdym razem potencjalny inwestor otrzymuje od Departamentu Zarządzania Drogami niezbędne informacje w konkretnej sprawie, również we wczesnym etapie inwestycji, gdy tylko jest znana jej potencjalna skala.

Czy obowiązek zawarcia takiej umowy obejmuje wszystkich inwestorów w mieście?

Ad 3. Obowiązek zawierania umów z zarządcą drogi stosuje się w Zielonej Górze regularnie zgodnie z art. 16 UoDP tj. od ok. połowy 2019 r.

Czy inwestor realizujący budowy przy ul. Źródlanej uczestniczył we współfinansowaniu przebudowy dróg prowadzących do tych inwestycji? Jeśli tak, proszę podanie:
-kwoty współfinansowania,
-jak została ona wyliczona,
-na co konkretnie została przeznaczona?

Ad.4 Pytanie nieprecyzyjne. Jeżeli chodzi o planowaną inwestycję na działce 144/13 to inwestor został zobowiązany do samodzielnego wykonania chodnika oraz określonej ilości miejsc postojowych. Umowa nie dotyczyła dofinansowania.

Czy inwestor realizujący budowy przy ul. Anny Jagiellonki uczestniczył we współfinansowaniu przebudowy dróg prowadzących do tych inwestycji? Jeśli tak, proszę podanie:
-kwoty współfinansowania,
-jak została ona wyliczona,
-na co konkretnie została przeznaczona?

Ad 5. Pytanie nieprecyzyjne. Jeżeli chodzi o planowaną inwestycję na dz. 24/1 to inwestor został zobowiązany (uzgodnienia z zarządcą drogi, bez zawierania umowy z art. 16 UoDP) do wykonania określonej ilości miejsc parkingowych wzdłuż ul. Anny Jagiellonki.

Proszę u ujawnienie wykazu wszystkich tego rodzaju zawartych umów oraz kwot, na które opiewały za lata 2018,2019 i 2020.

Ad 6. Wykaz umów w załączeniu pisma (lata 2019-2020).

Proszę również o odpowiedź, czy Urząd Miasta nie uważa, że tego rodzaju działania nie zniechęcają potencjalnych inwestorów do realizacji projektów w Zielonej Górze, jednocześnie zmniejszając możliwości rozwoju ekonomicznego miasta oraz tworzenia nowych miejsc pracy.

Ad 7. Urząd Miasta wzorem innych miast w Polsce korzysta z zapisów jakie daje mu art. 16 UoDP.

W kontekście przywołanej powyżej regulacji wskazać należy, iż podstawą powstania zobowiązania inwestora do poniesienia nakładów na inwestycję drogową jest sam fakt, że prowadzona inwestycja niedrogowa wymaga wybudowania, rozbudowania lub przebudowania drogi publicznej. Obowiązek taki powstaje z mocy samego prawa. W praktyce z reguły nie ulega wątpliwości, kiedy mamy do czynienia z inwestycją niedrogową, o której stanowi art. 16 ust. 1 UoDP. Część inwestycji niedrogowych powoduje konieczność budowy nowych dróg, które w praktyce służą tylko jako dojazd do ww inwestycji (np. do nowego osiedla), w związku z czym nie byłoby działaniem racjonalnym i sprawiedliwym obciążanie kosztami budowy dróg wszystkich mieszkańców miasta (z których podatków miasto realizuje sieć transportową). Dodatkowo, w przypadku inwestycji, które generują określony, nowy ruch pojazdów na istniejące drogi, zasadnym jest poprawa bezpieczeństwa i płynności ruchu na sieć poprzez odpowiednią ich przebudowę. Powyższe zważywszy na fakt, iż powodowane jest przez nową inwestycję, powinno zostać wykonane kosztem inwestora.

Jednocześnie należy podkreślić, że zgodnie z jednym z orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny (Wyrok NSA z dnia 07.08.2012 r., Il OSK 1227/12) wskazał, że „z regulacji art. 16 ust. 1 UoDP wynika obowiązek strony uczestniczenia w wymaganym zakresie, w realizacji inwestycji drogowej, przy czym udział ten konkretyzuje się w umowie zawartej z zarządcą drogi”

Również publikacja „Przegląd Prawa Publicznego” nr 7-8, 2012 r M. Tomaszewski -„Realizacja inwestycji drogowych we współpracy z podmiotem prywatnym” wskazuje, iż w sytuacji, kiedy „budowa lub przebudowa drogi publicznej spowodowana będzie więcej niž jedną inwestycją niedrogową, konieczne będzie określenie zakresu obowiązku ciążącego na danym inwestorze. W takiej sytuacji wobec każdego z inwestorów należy określić wysokość udziału w kosztach budowy lub przebudowy drogi publicznej”. Decydować o tym może np. stopień przewidywanego korzystania z nowobudowanej drogi, ponieważ może ona obsługiwać także ruch ogólnomiejski, a nie tylko dojazdowy do wybudowanego obiektu. Ustalenie wówczas zakresu obowiązku dla każdego z inwestorów wymaga dokonania analizy technicznej, dotyczącej ustalenia stopnia natężenia ruchu wywołanego inwestycją zrealizowaną przez inwestora, a także kosztów budowy czy przebudowy drogi.

Reasumując, należy wskazać, że zakres obowiązku uczestniczenia przez inwestora w budowie (przebudowie) drogi publicznej nie jest dowolny, a determinowany jest przede wszystkim tym, w jakim zakresie konieczność realizacji inwestycji drogowej spowodowana została planowaną (bądź realizowaną) inwestycją niedrogową.